News | L’impatto del COVID-19 sui contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale.
L’emergenza sanitaria che stiamo vivendo ha avuto impatti notevoli sula nostra quotidianità e, tra le altre quaestio facti, si è posto il problema per taluni di fronteggiare le spese relative al pagamento del canone di locazione non soltanto di locali ad uso commerciale, ma anche di abitazioni private.
La produzione normativa emergenziale adottata dal Governo, nata per far fronte alla situazione contingente, inevitabilmente ha avuto ingerenza sui contratti di durata già in corso al momento dell’inizio della pandemia.
Per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo, l’inquilino e il locatore potranno addivenire ad un accordo al fine di ridurre l’importo del canone di locazione durante il periodo emergenziale. L’accordo dovrà essere registrato entro i successivi 30 giorni rispetto alla firma, al fine di evitare di dover corrispondere le imposte sui canoni di locazione di fatto non riscossi dal locatore.
Con riferimento alle modalità di registrazione, a fronte della chiusura dei pubblici uffici, sarà sufficiente inviare una mail all’indirizzo di posta elettronica preposto. In ogni caso, con Circolare n. 8/E del 3 aprile scorso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per coloro i quali volessero registrare l’accordo presso i pubblici uffici, i termini prescritti slitteranno.In ogni caso, coloro i quali abbiano registrato l’accordo per via telematica, dovranno, una volta terminata la situazione emergenziale, depositare fisicamente l’originale presso l’Ufficio competente.
La registrazione è esente da bollo e da spese, così come previsto dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014. L’accordo dovrà contenere chiari riferimenti al contratto in essere tra le parti e dovrà indicare:
i) i dati del locatore e del conduttore;
ii) il canone annuale pattuito inizialmente;
iii) l’ammontare ridotto del canone;
iv) le mensilità per le quali l’inquilino dovrà pagare un canone ridotto;
v) la data e la firma di entrambe le parti.
Quando cesserà la situazione emergenziale e verrà ripristinato l’importo originario del canone, le parti non saranno tenute a comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione dell’accordo dovrà avvenire dopo aver compilato il Modulo 69 (disponibile in fondo all’articolo) laddove dovranno essere inseriti i dati identificativi del contratti di locazione ed i codici di registrazione relativi riportati sul modello RLI, il modello che viene compilato al momento della registrazione del contratto di locazione. Al Modello 69 dovrà essere allegato l’accordo sottoscritto dalle parti e la documentazione completa dovrà essere inviata presso l’Ufficio laddove era stato inizialmente registrato il contratto.
Le modalità di registrazione sopraelencate sono valevoli anche nel caso dei contratti di locazione ad uso commerciale.
Con riferimento ai suddetti, si rileva una vera e propria alterazione del sinallagma funzionale dei contratti, laddove le restrizioni normative hanno portato notevoli conseguenze sfavorevoli sull’attività del conduttore/imprenditore. Ci si trova dinanzi ad uno squilibrio contrattuale tra le parti laddove agli imprenditori, a seguito delle prescrizioni normative governative, non possono godere pienamente degli immobili locati.
Dal punto di vista strettamente giuridico è necessario chiarire che l’alterazione del sinallagma funzionale non esonera il debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c., pur trattandosi di un’alterazione derivante da difficoltà economiche piuttosto gravi del debitore.
La dottrina prevalente peraltro, ha aderito alla teoria oggettiva della responsabilità (ex multiis A. Di Majo in Le obbligazioni pecuniarie, 1996) ponendo l’accento sulla non tollerabilità che l’incapienza patrimoniale del debitore incida negativamente sulla sfera patrimoniale del creditore che, nel caso di specie, sarebbe tutto fuorché colpevole.
D’altra parte, ciò trova conferma in ciò che le obbligazioni pecuniarie hanno sempre ad oggetto prestazioni insuscettibili di divenire impossibili e, d’altra parte, guardando al nostro sistema normativo codicistico si evince come il legislatore abbia inteso mostrare indifferenza rispetto alle condizioni economiche dei contraenti, salvo scegliere di mitigare la regola generale introducendo il principio del favor creditoris.
Il Decreto Cura Italia prevede inoltre, all’articolo 65, un’agevolazione (il cosiddetto bonus affitti per negozi e botteghe) in favore dei lavoratori autonomi (negozianti, commercianti, artigiani ecc.) costretti a chiudere le attività per rispettare le misure restrittive volte a limitare il contagio da Covid-19. Non si tratta di una sospensione dei pagamenti dell’affitto bensì di un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione versato o da versare. Non potrà beneficiare della misura chi non sia stato costretto ad interrompere l’attività commerciale.
Il credito d’imposta 60% su affitti è previsto unicamente per le locazioni di natura commerciale categoria C1 e non può essere esteso, a favore di chi ha perso il lavoro, per gli affitti relativi agli immobili di abitazione. Il bonus locazioni commerciali ha validità per il mese di marzo. Dovremo attendere nuovi provvedimenti per capire cosa succederà nei prossimi mesi. si parla ad esempio di estendere il bonus anche agli affitti di professionisti e alla locazione dei capannoni.
Da quanto finora esposto deriva che i conduttori/imprenditori i quali svolgono attività che non è stata interrotta dalle prescrizioni normative, seppur abbiano visto mutare il proprio regime lavorativo in quello dello smart working, non potranno sollevare doglianza alcuna con riferimento alla contrazione dei propri affari.
Tra le soluzioni prospettate, è destinataria di attenzione prioritaria in questa sede quella che prevede la revisione del contrato di locazione con riferimento alla rimodulazione del canone di locazione per il tramite dell’inserimento nel contratto di apposite clausole di adeguamento ovvero clausole di rinegoaziazione. In tale evenienza le parti, derogando al principio generale in ossequio al quale devono rimanere intatte le pattuizioni originarie dei contraenti, impiegando una serie di strumenti convenzionali rivolti alla gestione dei rischi ed alla loro allocazione.
V’è da dire che sul punto la dottrina appare divisa: infatti, se da un lato vi è chi riconosce la necessaria applicabilità del principio di cui all’art. 1375 c.c. in materia di rinegoziazione del contratto, altra parte pone l’accento sul panorama degli strumenti legali a disposizione delle parti. Secondo questa parte della dottrina, infatti, i pascenti hanno a disposizione, sin dalla stipulazione del contratto, una serie di strumenti legali rivolti a disciplinare ex ante situazioni emergenziali. (ad es. il patto di opzione, il contratto preliminare).
Pur tuttavia, in tal caso, rileva che tali strumenti consentono di gestire quelle sopravvenienze verificatesi nel corso della formazione del contratto e non in seguito alla stipula dello stesso. Peraltro, guardando al caso di specie dei contratti di locazione ad uso commerciale, trattandosi di contratti nei quali non è consuetudine utilizzare tali strumenti legali, sarebbe ulteriormente non agevole pensare che i paciscenti avessero potuto inserire tali previsioni all’interno del contratto al momento della stipula.
Ciò che spinge dottrina e giurisprudenza, seppure quest’ultima abbia un atteggiamento prevalentemente pavido, ad imporre un riallineamento degli interessi delle parti contrattuali è la funzione stessa della buona fede: adeguare il regolamento contrattuale alle sopravvenienze, conservando gli effetti contrattuali pur rimodulandolo.
Si dovrà, tuttavia, in relazione al caso di specie, di volta in volta valutare il peso che le parti avranno inteso dare all’attività del conduttore ed alla possibilità che questo continui a svolgere nel tempo e qualora sia stata presa in considerazione la specifica attività del conduttore nella determinazione del canone, dovrà essere valutato se tale fattore possa incidere al punto da rendere lo squilibrio contrattuale compensabile per il tramite della rinegoziazione.
Scarica qui le istruzioni per compilare il Modello 69
A cura di Marco Migaldi e Elisabeth Fanizzi.
